人民网北京6月1日电(卢志坤)在万达集团宣布将万达商业(03699.HK)的香港上市股票私有化报价最终定在52.8港元每股之后，围绕这一收购价格是否能够体现公司真实价值的问题在业界产生了分歧。

　　尽管万达集团将收购价格较3月末首次报价上调10%，也较万达商业60个连续交易日的平均价格溢价超三分之一，但一些分析师表示，这一价格仍难以让人感到兴奋。

　　花旗集团在研究报告中分析，万达集团的私有化报价属可接受水平。但该行表示，若将万达商业发放的股息计算在内，则实际的私有化价格达到54.05港元每股，但这一价格仍较万达商业的2016年预估资产净值折价超过4成，因而这一收购价格并不令人兴奋。

　　券商分析人士认为，这主要是因为外界对万达商业真实的资产价格的评估结果并不相同。尽管52.8港元每股的私有化价格较万达商业2014年底48港元每股的首次公开发行(IPO)价格高10%，但在同期限内万达商业的每股净资产取得了更大幅度的增长。

　　一位券商分析师表示，按照公司财务数据测算，从2014年末到2015年末，万达商业的每股净资产增长幅度接近17%，如果按照这一增长幅度对应到公司股价，则投资者收到的报价实际上低于公司IPO的价格。分析师因无法公开评论个股而不愿具名。

　　金融服务提供商wind资讯统计的机构预测数据显示，在9家证券公司对万达商业的评估中，这些机构给予万达商业的平均目标价达到63.78港元。

　　分析师表示，预测目标价通常基于券商对公司的调整后资产净值的评估得出。分析师通常会对房地产公司的土地、持有的商业物业的升值潜力进行预估，并给出一个其认为的公司真实价格。这意味着对万达商业的私有化价格较这些研究机构的平均预期有较大折让。

　　根据花旗集团最新的研究报告，其对万达商业的目标价维持在80.1港元每股不变，并继续给予买入评级。该行表示，万达商业仅上市15个月便着手进行私有化，反映万达集团对万达商业资产价值及长远前景有信心。花旗预期，万达商业未来数年可达到每年租金收入增长25%的目标，并在2017年有望成为全球第一的收租股。

　　9家研究机构对万达商业的预期价格，资料来源：wind

　　万达集团的支持者称，52.8港元每股的私有化报价对H股股东来说回报颇丰。因为在宣布私有化之后，万达商业的股价涨幅已经超过32%，要约价相对于公告前一日收盘价、前一周均价、前一月均价和前三个月均价的溢价分别为36.1%、39.9%、45.9%、43.1%。涨幅大幅超过同期的H股指数及其他同类地产股。

　　此外，支持者认为，考虑到万达商业的股息分红金额，如果投资者从上市持有至今，则其年化投资回报率已达到10%，同期恒生指数投资回报率则是-12.7%。

　　“面对从一度跌至31港元的万达商业2个多月时间飙升到现在的51港元，投资者需提防下落风险，”一位股评人士称，“此次，万达抛出的要约收购价格已经远远超出港股市场其他内地房股的价格，似可见好就收。”

　　在近期播出的一档电视节目中，王健林表示，公司进行私有化正是源于万达商业的价值被严重低估。在宣布私有化之前，万达商业的市盈率仅有5倍左右，股票价格甚至低于净资产。他说，万达商业不同于一般的房地产公司，去年净利润构成当中35%来自于固定租金业务，而前年这一比值仅在30%，这意味着每年至少增长5.2%，而今年租金收益对净利润的贡献将超过4成。

　　“我做了很多的行业，有多少次投资，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，不能对不起我的朋友和股东。所以我们一定要私有化。”王健林在电视上谈到万达商业的私有化时说。

　　为此，万达集团引入数名投资者，由这些投资者出资收购万达商业在香港上市的流通股份。 “所有私有化的钱，我不借钱，我也不负债，首先协议签得很清楚，不为这些投资者担保，你们看好，自己进来，我们不承担任何费用。”王健林在电视节目上表示。

　　在香港上市的流通股约占万达商业全部股份的14.4%，若按照52.8港元每股的价格收购万达商业在香港上市的全部股份，其私有化代价将达到344.54亿港元。万达集团及其联合要约人将不会再次提高私有化报价。

　　万达集团及其联合要约人已经在境外成立了数个投资实体，用以收购万达商业的H股股份。与过去通常由大股东出资或融资私有化收购的方式不同，此次万达商业的私有化尽管仍主要依靠这些由万达集团控制的投资实体进行H股股份的购买，但实际的资金由投资者提供，并在私有化完成后由投资者最终接收这些股份，万达集团在其中主要起串联作用。(可见人民网此前报道《万达商业最大规模私有化路径》)

　　根据周一披露的文件显示，有多家大型国资企业参与了万达商业的私有化计划，诸如中国平安保险集团、中国中铁股份有限公司、国泰君安以及工商银行等，这些机构投资者将承担私有化的全部金额，如果私有化得以完成，他们将按出资金额拥有大概在2.11%-21.91%区间的不等H股份额。

　　根据披露的内容，这些投资者目前已缴纳了约80亿港元，余下金额将在私有化正式进行时拨付。

　　此外，万达集团还引进了多家大型金融机构为其提供备用资金，以应对因机构投资者无法缴纳其余承诺的支付金额时能够拥有充足的资金完成私有化。招商银行和中金公司为万达集团提供超过300亿港元的备用资金。按照协议，如果参与私有化的投资者无法提供余下的承诺金额，万达将没收这些投资者此前提供的资金，并可引入新的投资者。

　　作为回报，万达集团承诺如果万达商业的股票在香港退市后无法在两年内于中国大陆上市，万达集团将回购投资者手中的股票，并提供年利率8%-10%的利息。

　　但万达集团面临的挑战是，仅需要少数股东反对，这项计划就将告终。按照收购守则，只需10%的H股股东投下反对票，万达商业的私有化计划将无法通过，要重新启动私有化则需一年后。根据香港交易所披露的持股信息显示，至少有4个机构投资者分别拥有万达商业超5%的H股股份。